Уроки «приземления»

2007-06-26

Уже мало кто вспоминает времена Советского Союза, когда единое государство уверенно шагало по пути индустриализации навстречу светлому будущему: осваивало целину, строило молодые города и поднимало гигантские производства. Уже тогда перспективная молодежь не задерживалась в селе, получала распределение и оседала в городах и городках. Оставшиеся крестьяне, работавшие в колхозах и совхозах, даже представить себе не могли, что спустя десятилетия именно они станут героями земельной реформы, правда, уже в другом государстве.
С началом масштабных рыночных трансформаций кто мог, тот приватизировал свои квадратные метры и части в государственных предприятиях, получив свидетельства о приватизации, акции и штампы в паспортах об использовании такого права. А постаревшие пенсионеры-крестьяне по-прежнему продолжали копать, сеять и убирать урожай оставшимися в колхозе силами. В периоды разных экономических «раскладов» они привыкли существовать без денег, выживать, ведя натуральное хозяйство и делая запасы.
С вступлением в силу в октябре 2001 года нового Земельного кодекса Украины произошло закрепление прав частной собственности на землю, а также возможности ее отчуждения. Принято считать, что именно с этого момента и началось поступательное восхождение крестьян к «богатству» – земля стала предметом продажи. А уже в декабре 2004 года открылись новые возможности на рынке – паи, находясь под запретом на отчуждение, все чаще переводились в земли других категорий, продавались и становились предметом залога.
Государство, погрязшее в политических баталиях и разделе крупной собственности, к подобным трансформациям оказалось не готово: не были разработаны и внедрены необходимые законодательные акты, не существовало устойчивого ценообразования на земли. В то же время большинство паев, ранее обрабатывавшихся колхозом или совхозом, были выделены из коллективных хозяйств, а владельцы все смелее стали предлагать их к свободной продаже. С 2004 по 2007 год на рынке земли появляется новый продукт – земельный пай, который выставлялся к продаже всеми, кому не лень. Среди продавцов стало популярным фантазировать, как великолепно на том или ином земельном наделе может расположиться коттеджный городок. Моду на куплю-продажу земли, равно как и на загородное строительство, стремительно подхватили вышедшие на рынок состоятельные коммерческие предприятия, банки и частные бизнесмены.
За короткий период времени схемы перепродажи или переуступки паев прошли серьезную эволюцию, нагнетая цены и разогревая спрос, вследствие чего стоимость земли выросла в десятки раз. Такую нехитрую математику можно продемонстрировать на примере продажи земельного пая в 20–25 км от столицы «юным дарованием», получившим его, как правило, в наследство за символические $ 30–50 за сотку. Первый покупатель приобретает у разных владельцев и собирает цельный земельный «клин» гектаров в 20–30, оформляет единым государственным актом и предлагает уже на вторичном рынке по цене $ 450–600 за сотку. Так или иначе, динамика ценообразования толкает второго покупателя на приобретение уже внушительного по площади участка в надежде заработать не только на росте стоимости земли, но и на строительстве загородного поселка. Он придумывает модное название и пытается привлечь к процессу реализации проекта мало-мальски опытного девелопера. Именно так на земельном рынке сформировались его первые ключевые игроки, эпизодические участники и… обязательные жертвы.
Оглядывая сегодня земли пригорода, крайне редко можно найти ухоженные и обработанные поля – новые владельцы не имеют представления ни о культуре ее обработки, ни о порядках возмещения убытков, возникающих вследствие ухудшения качества грунта и неиспользования земли согласно ее целевому назначению. Предыдущие владельцы земли – колхозники, которые ни по возрасту, ни по состоянию здоровья уже были не в силах ее обрабатывать, достаточно быстро растратили полученные за проданные паи десятки и сотни тысяч долларов. В то же время на территории сел стремительными темпами начали строиться новые усадьбы, за возведением которых наблюдают дети и внуки местных крестьян, гордо въезжая в родные села на новых автомобилях и осознавая, что мода на проживание за городом их тоже не обошла стороной.
Реакция рынка загородного строительства не заставила себя ждать – попавшая в «практичные» руки земля стала преобразовываться в проекты малоэтажной застройки, которые выгодно отличаются от обветшавших сельских «хат». Новое строительство диктует новый стиль, уровень и качество, а следовательно, и дополнительные технические требования к развивающимся проектам.
На этом этапе становится понятно, кому повезло больше, а кому – меньше. На земельных участках, примыкающих к транспортной магистрали, возводятся склады, автозаправочные станции, отельные и ресторанные комплексы. Участки, расположенные на границах сел, вблизи лесополос или в окружении живописных рельефов, застраиваются эффектными городками на несколько усадеб. Менее привлекательная «сердцевина» крупного земельного массива, как правило, не так популярна и продается с отставанием во времени, но не в цене, поскольку владельцы сориентированы на конкретный денежный результат, пусть и не скорый. Этот процесс сопровождается строительством дорог, прокладыванием новых электрических и газовых сетей, возведением километровых заграждений.
Озираясь на российский опыт, практически все девелоперы проектов коттеджных городков заявляют о строительстве социально-бытовой инфраструктуры. Однако в ходе работ проект видоизменяют – добавляют прилегающие территории, сооружают новые усадьбы. И к моменту сдачи городка уже никто, кроме наивных покупателей, не вспоминает об обещанном соцкультбыте.
Довольно часто земельные участки, скупленные у нескольких крестьян под развитие коттеджного городка, находятся за границами населенного пункта и требуют, помимо изменения целевого назначения, ввода в эти самые границы. Встречаются и вовсе любопытные противоречия, когда земля, расположенная за пределами села, вопреки Кодексу, предназначена для индивидуальной жилой застройки. Единственно возможным законным вариантом реализации проекта в таких случаях является расширение старых границ села и утверждение нового генерального плана населенного пункта. По этому поводу продавцы обещают покупателю чудо-сроки и чудо-возможности, не осознавая ни последовательности всей процедуры, ни объективных сроков, ни реального объема необходимых работ. В результате сторона, купившая такой участок, остается наедине с землей, строительство на которой не имеет под собой законных оснований и может затянуться на долгие месяцы, а то и годы.
«Приятным» сюрпризом для девелопера иногда становятся социальные нагрузки (участие в строительстве школы и детского садика), потери территории из-за нерационального соотношения между зонами индивидуальной застройки и общего пользования (дороги, проезды, крупные узлы инженерных коммуникаций, дополнительные площадки по требованиям пожарных и т. д.). Именно последнюю особенность часто упускают из виду, пытаясь оценить масштабные участки земли через стоимость 1 сотки. В ходе реализации проекта дальнейшему отчуждению конечному покупателю подлежат только те участки, которые планируются к продаже под будущую коттеджную застройку, остальные же земли передаются как места общего пользования кондоминиуму жильцов городка.
Массовое стремление застроить всю Киевскую область коттеджными городками считалось бы похвальным, если б не безумный рост цен на землю. К сожалению экспертов и аналитиков рынка, нормативная денежная оценка земель не отвечает реальным рыночным ценам. Когда эта методика только разрабатывалась, за основу оценки был принят ценовой эквивалент выращенной продукции, она же сегодня является точкой отсчета для налогообложения операций с землей. Учитывая трансформацию назначения земли, ее качественный переход в новое состояние и неопределенность сроков такого перехода, проекты загородной застройки изначально «обрастают» высокими рисками. Учитывая их, финансовые учреждения дороже оценивают свои деньги и неохотно идут в программы ипотечного кредитования проектов индивидуального строительства. Кроме того, такие деньги для них – «длинные». Куда проще финансировать покупку земель сельскохозяйственного назначения из первых рук, ибо укороченный сценарий спекуляции – гораздо выгодней и безопасней.
Затянувшийся процесс формирования «земельной» законодательной базы так или иначе серьезно влияет на рыночную ситуацию. С одной стороны, после повального распаевания земли в запасах местных советов практически не осталось участков для перспективного развития села: для строительных нужд молодых семей, для детских учреждений, для расширения инфраструктуры. С другой – попытки провести инвентаризацию земельных участков с целью выявления «ничейных» излишков, как правило, завершаются провалом, поскольку полной ясности о землях сельского совета нет.
Все эти факторы не приближают рынок земли к правильному и поступательному развитию. Наоборот, «мутность» законодательства и галопирующий рост цен делают основными покупателями земельных участков финансово состоятельные компании, для которых владение и распоряжение землей не является профильным бизнесом. Такой собственник воспринимает ее только как ликвидный, динамично растущий в цене актив, не требующий в дальнейшем значительного финансового участия.
А как же главные «герои» реформы? Колхозники-пенсионеры продолжают наблюдать за строительством на ранее принадлежавших им паях. Реформа, сделавшая их в короткий срок «миллионерами», сегодня позволяет умножать инвестиции тех, кто не имеет никакого отношения к земле в ее исконном, «кормящем» предназначении. А пока новые игроки этого рынка играют «на повышение», становится непонятным, кто же будет потребителем рынка загородного жилья. Да и сам потребитель безуспешно ищет качественные городки среди проектов с сомнительным результатом и размытыми сроками реализации.
Наталья Корецкая

Источник: domindex.com.ua

http://www.zemli.com.ua/library/stats/info-1035.html

Пользователям

Рассылка объявлений

Вниманию продавцов земли!

Статистика портала

Наши партнеры

Уроки «приземления»

Тип использования

Площадь

Стоимость

Области

+38 (044) 331 2859 info@zemli.com.ua			©2006-2011. Все права защищены. Земли Украины - портал земельных вопросов Разработка и поддержка: Virtual Office Хостинг предоставлен tuthost.com